Ekonomika

Aktivity přesouvají do zahraničí, v tuzemsku vládne džungle

Bydlení U Císařské louky, Praha

ROZHOVOR – Hlavní problém v Praze je ten, že si úřady nedělají hlavu s dodržováním zákona. Územní plán má charakter zákona: To, co stanovuje, byste měli mít právo postavit. V Praze se to ale neděje, říká Marcela Fialková, ředitelka strategie Urban Developers and Investors Ltd. Group.

  • Na první pohled se zdá, že development zažívá zlaté časy: Ceny za metr čtvereční rostou a projekty jsou rozprodány již ve fázi výstavby. Přesto mi dovolte, abych zaměřil otázky na to, co vás limituje. Každý podnikatel uvítá, pokud může své podnikání předvídat. V případě developmentu, který je během na několik let, to platí dvojnásobně. Jak vnímáte živelný růst cen stavebních materiálů?

Je to výkyv, který reaguje na narušení dodavatelských řetězců v době covidu. Potrvá to alespoň rok, než se vyrovná. Růst cen dodávek sledujeme ve všech zemích, kde aktuálně stavíme, a s dodavateli samozřejmě jednáme. U řady materiálů je navíc problém dlouhodobý – dotěžují se některé lomy a neotevírají další atd.

  • Dokážete si vysvětlit růst cen dřeva za situace, kdy je po kůrovcové kalamitě této surovin nadbytek?

Popravdě, nedokážeme. Podle nás jen majitelé lesů využívají aktuální situace, kdy rostou ceny jiných materiálů, a tlačí nahoru i ceny dřeva, a to přesto, že je ho dostatek. Dřevo se zkrátka jen veze na vlně zdražování. Ale samozřejmě zde platí, že po dřevu je hlad i v zahraničí, kde kůrovcová kalamita nebyla. Firmy, které exportují, si tedy zvyšování cen prostě mohou dovolit.

  • Stávající územní plány výrazně omezují volné stavební parcely. Jak na to reagujete – zaměřujete se například na brownfieldy?

V Praze je problém spíše ten, že dostupných pozemků je velmi málo. Jejich majitelé ceny šponují mnohdy až nad únosnou mez. Neuvědomují si, že projekt musí ekonomicky vycházet. I to je důvod, proč dnes už 80 procent aktivit máme v zahraničí, kde ceny drží na uzdě konkurence. Hlavní problém v Praze ale je ten, že si úřady nedělají hlavu s dodržováním zákona. Územní plán má charakter zákona: to co stanovuje, byste měli mít právo postavit. V Praze se to ale neděje. A Metropolitní plán je v tomto ohledu ještě horší. Ve velkých rozvojových plochách nestanovuje jasně limity pozemku, což znamená, že dopředu nevíte, co budete moci postavit. Je tak nekonkrétní, že jsme si jeden z našich pozemků v rozvojovém území nechali posoudit dvěma institucemi – IPR a odborem územního plánování magistrátu a ani ty se neshodly na tom, jak posoudit kapacitu pozemku podle nového Metropolitního plánu. Když ani odborné instituce, které za to odpovídají, nejsou schopny hodnotu pozemku určit, jak toho mají být schopni kupující? Je to zase jen větší prostor pro korupci.

Kancelářská budova LaViza a bytový dům Park Side, Budapešť
  • Limituje vaše podnikání nedostatek kvalifikované pracovní síly? Jak postupujete?

Určitě. Nedostatek kvalitních lidí ve stavebnictví pociťujeme už delší dobu. Nejde přitom jen o ty manuálně pracující, ale v našem případě zejména o odborníky na projekci, projektové řízení, cost management apod. Covid situaci ve většině případů ještě zhoršil. My hledáme nové kolegy jak cestou osobních kontaktů, tak i přes kvalitní HR agentury. V zahraničí, kde následně budujeme celé týmy, jdeme obvykle cestou přímých vazeb našich klíčových manažerů.

  • Výrazným limitujícím prvkem je stavební legislativa. Věříte v nový stavební zákon?

Stavební právo a jeho dodržování v Česku je tristní a vyžaduje radikální změnu, byť si myslím, a jsou takové příklady v naší praxi, že i podle současné legislativy je možné povolovat rychle a efektivně. Například na Plzeňsku máme se stavebními úřady velmi dobrou zkušenost. Podařilo se nám zde do roka povolit velký logistický areál. Úřad sice byl velmi náročný a měl velmi přísné požadavky, nicméně pokud jsme je plnili, také úřad zde dodržoval lhůty. To je ale výjimka. Jinde v republice to běžné není a v Praze už vůbec ne. Tady převládá politikaření a lobbismus. Proto je ta velká změna v podobě nového zákona potřeba. Byla jsem poradkyní ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové pro rekodifikaci stavebního práva a bylo by tedy nepatřičné, kdybych v prosazení nového zákona nevěřila. Je to prioritní norma současné vlády a bylo tedy jasné, že se koalice postará, aby prošla. Podstatné ale bude, aby nové struktury začaly fungovat jinak, než je ve státní správě běžné nyní. Je třeba, aby řízení Nejvyššího stavebního úřadu dostal na starost někdo, kdo má zkušenosti se státní správou, ale zároveň má manažerský drive. Nového zákona se není třeba obávat. Oddělení státní správy od samosprávy je cesta správným směrem. A není ani třeba mít obavy z toho, že by pod novou legislativou došlo k omezení ochrany veřejných zájmů. Není paralela mezi délkou řízení a kvalitou ochrany veřejných zájmů. Venku povolujeme stavby v řádu týdnů a veřejný zájem, jako je ochrana památek, požární ochrana apod., je tam chráněn stejně dobře, ne-li lépe než u nás.

  • Jaký vliv na vaše podnikání má pandemie?

Pandemie některé segmenty zasáhla. Například u kanceláří na všech trzích vnímáme opatrnost a očekávání, jak dlouhodobé budou změny v užívání kanceláří po covidu a jak se to propíše do poptávky po kancelářských prostorech. My ale tomuto segmentu věříme. Kancelářské projekty máme obvykle v centrech hlavních měst a plánujeme špičkové tzv. Ačkové budovy, které nabídnou ten nejlepší standard. A to je další vedlejší efekt covidu. Velké firmy budou chtít fungovat v kvalitních budovách s těmi nejlepšími technologiemi, které zajistí jejich zaměstnancům skutečně kvalitní a bezpečné vnitřní prostředí. A z toho můžeme těžit. Pokud jde o byty, žádný pokles poptávky ani cen napříč všemi našimi trhy nepociťujeme. Logistika naopak roste a máme výhodu, že stavíme dva velké logistické areály v ČR a další v Srbsku právě v této době, kdy je trh na vrcholu.

Bytové domy Lužiny, Praha
  • Dodavatelsko-odběratelské vazby s Asií trpí značnou nespolehlivostí. Rovněž vzrostla cena přepravy. Hledáte své partnery v jiných regionech?

Že dodavatelské řetězce, a to jak z hlediska spolehlivosti dodávek materiálu a následně i jeho přepravy zejména té lodní kontejnerové, z velké části kolabují nebo jsou jemně řečeno značně nespolehlivé, je fakt dnešní doby. Vzhledem k naší pozici developera-investora to napřímo řešit nemusíme, ale nepřímo se nás to týká velmi zásadním způsobem, protože problémy v tomto případě musí řešit naši dodavatelé. Přesto doufáme, že se během následujícího roku situace stabilizuje a dostane do normálu.

  • Pocítili jste nějak Brexit?

Vzhledem k tomu, že momentálně v Británii nemáme žádné developerské aktivity ani nyní nespolupracujeme se subjekty z Británie v oblasti dodávek materiálů nebo rovnou stavebních prací, tak nás Brexit přímo nezasáhl. Samozřejmě nepřímo se to projevilo na ceně některých specifických materiálů nebo výrobků.

  • Dvojnásobné zdražení bytů za posledních šest let na současných více než 112 tisíc korun za metr čtvereční není ničím ekonomicky zdravým. Nemyslíte si, že jde o bublinu, která praskne? Jaký vývoj předpovídáte?

Ceny v Praze a dalších velkých městech v ČR jsou důsledkem omezeného trhu. Stát v podobě stavebních úřadů reguluje nabídku tím, že do systému pouští málo povolených staveb. Na trhu je tak převis poptávky motivované velmi levnými úvěry a dostatečnými úsporami části obyvatel. A to tlačí ceny nahoru. Kromě nedostatku nových bytů není jiný důvod, aby v Praze stál nový byt ve srovnatelné vzdálenosti od centra a v podobném standardu dvakrát více než ve Varšavě nebo Bělehradě. Tam prodáváme byty za 55 až 65 tisíc českých korun za m2, protože konkurence nám prostě neumožní je prodávat dráž. Jakmile se v Praze začne stavět dost bytů, ceny klesnou i tady.

Rezidenční komplex Classic Ursus, Varšava
UDI GROUP
Skupina na českém trhu působí více než 30 let, v současnosti ale staví převážně v zahraničí. Realizuje rezidenční, kancelářské, retailové i průmyslové projekty v ČR a dalších zemích střední Evropy. Aktuálně připravuje 15 projektů, jejichž výnos v následujících pěti letech dosáhne řádově 37 miliard korun. Českému státu a obcím nabízí pomoc s řešením krize dostupného bydlení.

Jiří Kučera
Foto: archiv firmy a Hynek Glos

Přidejte komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*