Legislativa

Peripetie kolem nájemního bydlení

Nájemní byt jsem získala před čtyřiceti lety od podniku, ve kterém jsem pracovala. Firma tehdy byla vlastníkem celého domu, my měli smlouvu na dobu neurčitou. Letos společnost dům prodala obci, ta nám vystavila nové nájemní smlouvy, ale na dobu určitou. Je mi skoro sedmdesát a nevím, co bych si počala, kdyby mi smlouvu neprodloužili. Má na to vůbec obec právo takto nájemní smlouvu změnit? A může mi pak zvednout nájemné? A pokud mi smlouvu neprodlouží, je povinna najít mi jiné bydlení?

Dříve užívaný institut „podnikových bytů“ definitivně zanikl v roce 1992 novelou občanského zákoníku z roku 1964, kdy se na základě přechodných ustanovení změnil na nájem služebního bytu, a to jakožto užívací právo k bytu sloužící k zajištění bytových potřeb zaměstnanců pronajímatele. Současné znění občanského zákoníku (z.č. 89/2012 Sb.) taktéž obsahuje tuto speciální úpravu nájmu služebního bytu, nicméně na rozdíl od předchozí právní úpravy lze zaznamenat několik změn zejména v neprospěch nájemce.

Nájem služebního bytu skončí měsíc po skončení pracovního poměru, ledaže by ke skončení pracovního poměru byl vážný důvod (což je například právě odchod do starobního důchodu) – v takovém případě nájem skončí uplynutím dvou let od okamžiku, kdy přestal vykonávat práci pro pronajímatele.

Naproti tomu dle předchozí právní úpravy se odchodem do důchodu služební nájem změnil automaticky na obecný nájem bytu na dobu neurčitou. Pokud chtěl pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu osobě, která přestala pro pronajímatele vykonávat práci z vážných důvodů, musel k tomu získat přivolení soudu a zajistit nájemci přiměřenou bytovou náhradu.

V souladu s přechodnými ustanoveními nového občanského zákoníku se nájem řídí dle nové právní úpravy, i když k jeho vzniku došlo před jeho účinností, avšak vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se posuzují podle předcházející právní úpravy. To znamená, že pokud jste do starobního důchodu odešla před 1. 1. 2014, automaticky se nájem služebního bytu změnil na nájem bytu na dobu neurčitou, pokud jste však do důchodu odešla po 1. 1. 2014, tak vám nájem skončil uplynutím dvou let od odchodu do starobního důchodu.

Institut bytové náhrady nebyl do nového občanského zákoníku převzat, tudíž pronajímatel není povinen nájemci hledat jiné bydlení. Zde je třeba podotknout, že pokud vás pronajímatel v lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, nevyzval k opuštění bytu, tak se nájem automaticky prodloužil o další dva roky.

Obecně změna vlastníka nemovitosti nemá vliv na nájemní vztah – práva a povinnosti přejdou automaticky na nového vlastníka. Pronajímatel není oprávněn jednostranně změnit nájem z doby neurčité na dobu určitou. Pokud byl však původní nájem ukončen (např. dohodou) a byla uzavřena nová nájemní smlouva, tak se nový nájemní vztah řídí ustanoveními nové nájemní smlouvy.

Zde je nutno upozornit, že nový vlastník má právo ukončit nájemní smlouvu z důvodu změny vlastnictví, pouze pokud by nový vlastník neměl rozumný důvod pochybovat o tom, že nemovitost není pronajatá, což se ve vašem případě, s ohledem na délku nájemního vztahu, lze domnívat, že je vyloučeno.

Pokud není ve smlouvě sjednáno jinak, je pronajímatel oprávněn písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelné s nájemným obvyklým v daném místě. Nájemné však může být navýšeno maximálně o 20 %, a to včetně všech jiných zvýšení v posledních třech letech. Postup pro stanovení výše srovnatelného nájemného je upraven v nařízení vlády č. 453/2013 Sb.

V případě, že nájemce souhlasí se zvýšením nájemného, začne počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu pronajímatele platit nájemné, tak jak bylo navrženo. Pokud nájemce nesouhlasí se zvýšením nájemného, tak není povinen tento nesouhlas jakkoli aktivně projevit.

Zákon totiž stanoví, že pokud nájemce nedoručí pronajímateli do dvou měsíců od jeho návrhu na zvýšení písemný souhlas, tak je pronajímatel pouze oprávněn ve lhůtě dalších tří měsíců podat návrh na určení obvyklého nájemného soudem. Jiným způsobem nemůže pronajímatel zvýšení nájemného dosáhnout.

Přidejte komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*