Legislativa

PORADNA: Nákup zahrádky si pečlivě prověřte

Dotaz čtenáře: Dostal jsem nabídku na koupi zahrady v zahrádkářské kolonii. Když jsem však zkoumal, jak je území zahrady zakresleno v územním plánu, zjistil jsem, že se plánuje zbudování silnice přes část zahrádkářské kolonie, a to patrně i přes část nabízené zahrady. Jaká rizika by z toho pro mne plynula, pokud bych si ji koupil?

Odpovídá: Mgr. Nikola Ourodová, advokátka, Bpv BRAUN PARTNERS

Pokud má silnice (či její součást, příslušenství nebo související stavba) skutečně vést přes zahradu, kterou zamýšlíte koupit, rizikem by v takovém případě byla nepochybně možnost vyvlastnění zahrady či její části. Vyvlastněním se v závislosti na konkrétních okolnostech podle § 2 písm. a) zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě („Vyvlastňovací zákon“/„VyvlZ“) rozumí buď odnětí nebo omezení vlastnického práva a/ nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku či ke stavbě, které jsou potřebné pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem.

V případě silnic je tímto zvláštním zákonem zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích („Zákon o komunikacích“/„KomZ“), který v ustanovení § 17 výslovně stanoví, že (i) vlastnické právo k pozemku nebo ke stavbě „potřebným k uskutečnění výstavby, opravy, úpravy, modernizace nebo rekonstrukce dálnice, silnice, místní komunikace I. třídy, jejich součástí, příslušenství nebo staveb souvisejících“ může být odňato či omezeno a že (ii) silnice, jejich součásti, příslušenství a související stavby jsou veřejně prospěšnými stavbami. Obdobně zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu („Stavební zákon“/ „StavZ“) ve svém ustanovení § 170 odst. 1 písm. a) umožňuje odejmout nebo omezit práva k pozemkům a stavbám, potřebná pro uskutečnění staveb nebo jiných veřejně prospěšných opatření podle tohoto zákona, jsou-li tyto nemovitosti vymezeny ve vydané územně plánovací dokumentaci a jde-li o veřejně prospěšnou stavbu dopravní infrastruktury (včetně plochy nezbytné k zajištění její výstavby a řádného užívání pro stanovený účel).

Vyvlastnění a vyvlastňovací řízení má každopádně svá pevná pravidla. Vyvlastnitel musí vůči vyvlastňovanému nejprve učinit návrh smlouvy o získání potřebných práv dohodou, přičemž dle § 5 odst. 1 VyvlZ lze návrh na vyvlastnění podat až tehdy, pokud se vyvlastniteli s vyvlastňovaným nepodaří tuto smlouvy uzavřít ve lhůtě 90 dnů. Zároveň je třeba pamatovat na to, že doručení návrhu výše zmíněné smlouvy má účinky i vůči všem právním nástupcům vyvlastňovaného. Pokud by tedy takový návrh byl doručen aktuálnímu vlastníkovi zahrady, bude mít jeho doručení účinky i vůči vám, pokud si zahradu koupíte.

Pakliže se dohoda mezi vyvlastnitelem a vyvlastňovaným nepodaří uzavřít, a nakonec bude přistoupeno k vyvlastnění, tak dle § 10 odst. 1 písm. a) VyvlZ náleží vyvlastňovanému za vyvlastnění náhrada, která má v případě odnětí vlastnického práva odpovídat výši obvyklé ceny vyvlastňované nemovitosti včetně jejího příslušenství (či ceně zjištěné podle oceňovacího předpisu, pokud je obvyklá cena nižší než takto zjištěná cena).

Současně je třeba mít na paměti, že po doručení uvědomění o zahájení vyvlastňovacího řízení nesmí vyvlastňovaný dle § 19 odst. 3 VyvlZ s vyvlastňovaným pozemkem nikterak nakládat (např. jej prodat). Právní jednání, kterými vyvlastňovaný poruší tuto povinnost, jsou neplatná, ledaže půjde o smlouvu uzavřenou s vyvlastnitelem nebo s jeho souhlasem.

Vedle rizika vyvlastnění je rovněž třeba upozornit na možnou existenci předkupního práva dle § 101 StavZ. Dle tohoto zákonného ustanovení má obec, kraj či stát („oprávněné osoby“) k pozemku či stavbě určeným územním nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu v rozsahu vymezeném tímto plánem předkupní právo, ledaže pro tuto stavbu postačí zřízení věcného břemene. Předkupní právo v tomto případě vzniká nabytím účinnosti územního plánu a má účinky věcného práva. To v praxi mj. znamená, že je účinné i vůči všem právním nástupcům vlastníka nemovitosti dotčené předkupním právem. Doporučuji vám tedy ověřit, že územní plán pozemek, na kterém se zahrada nachází, skutečně v souvislosti s předmětnou silnicí či její výstavbou zmiňuje. V opačném případě by totiž předkupní právo dle § 101 StavZ neexistovalo.

Odpověď na výše zmíněný dotaz je oprávněná osoba povinna zaslat povinnému vlastníkovi ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy jí bylo oznámení doručeno. Má-li oprávněná osoba zájem využít předkupní právo, je povinna dle § 101 odst. 6 StavZ povinnému vlastníkovi spolu s odpovědí zaslat i návrh kupní smlouvy a vypracovaný znalecký posudek ke kupní ceně nemovitosti. Pokud se povinný vlastník a oprávněná osoba na kupní ceně nedohodnou, oprávněná osoba musí bez zbytečného odkladu podat návrh na určení kupní ceny soudu nebo zaslat povinnému vlastníkovi potvrzení o zániku předkupního práva. Předkupní právo pak zaniká, pokud oprávněná osoba na výše uvedený dotaz odpoví, že předkupní právo využít nechce, nebo pokud povinnému vlastníkovi nezašle odpověď ve stanovené lhůtě anebo pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy nejdéle do 6 měsíců od doručení návrhu kupní smlouvy povinného vlastníka.

Pakliže se rozhodnete koupit si zahradu i navzdory výše uvedeným rizikům, doporučila bych vám požadovat od aktuálního vlastníka zahrady alespoň (i) potvrzení, že mu ve vztahu k zahradě nebyl doručen návrh výše zmíněné smlouvy o získání potřebných práv dle § 5 odst. 1 VyvlZ ani uvědomění o zahájení vyvlastňovacího řízení, a (ii) doložení zániku předkupního práva ve smyslu § 101 StavZ, je-li pozemek se zahradou uveden v územním plánu v souvislosti s předmětnou silnicí. Současně doporučuji sjednat v kupní smlouvě smluvní pokutu pro případ, že by se některá tvrzení či dokumenty poskytnuté vlastníkem zahrady v této souvislosti ukázaly v budoucnu jako nepravdivé.

Závěrem bych vám ještě pro úplnost doporučila ověřit, jak je právně ošetřen jednak přístup k pozemku, na kterém se zahrada nachází, a jednak připojení tohoto pozemku na potřebné inženýrské sítě, neboť v praxi s těmito záležitostmi bývají často potíže, které mnohdy končí až u soudu.

-red-

Přidejte komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*