Legislativa

Předkupní právo se téměř zrušilo

Obesílání sousedů s nabídkou na odkup garážového stání, poté tříměsíční čekání na jejich vyjádření. Náročné a mnohdy ubíjející administrativní procesy končí. Od 1. července letošního roku došlo totiž k téměř úplnému zrušení předkupního práva, vrátit by se mělo do stavu před rokem 2018.

„Zákonodárci se nad tím mohli více zamyslet, někteří spoluvlastníci se totiž ocitli v nejistotě. Daná problematika se měla řešit zrušením předkupního práva v situacích, kde činí obtíže, naopak jeho zachováním tam, kde dává smysl,“ prohlásila Andrea Daňhelová, provozní ředitelka Fincentra Reality.

Zmizel strašák

Předkupní právo se stalo strašákem pro realitní kanceláře a jejich klienty. Ve Fincentru Reality se řešilo ve 40 procentech případů všech transakcí od roku 2018. Významným způsobem zatěžovalo celý proces prodeje, kdy nejčastěji průtahy vznikaly při prodejích bytů s parkovacími stáními ve společných garážích.

„Běžně se stávalo, že jsme museli obeslat desítky sousedů a jako spoluvlastníkům jim nabídnout místo v garáži přednostně. Do té doby nemohla být nemovitost převedena na nalezeného zájemce. Pouze v několika málo případech se předkupní právo některým spoluvlastníkem uplatnilo,“ upřesnil Radek Škrabal, vedoucí právního oddělení Fincentra Reality.

Začátkem července tato povinnost skončila, což většina klientů uvítala. Vždyť dopisy s informací o nabídce garážového stání, předzahrádky nebo sklepa mohly vyjít i na pět tisíc korun. „Úplný návrat k původnímu stavu právní úpravy jsme rozhodně nečekali. Spíše jsme očekávali, že se předkupní právo zruší pro konkrétní situace. Tohle řešení nechrání spoluvlastníky, kteří by na předkupní právo měli mít nárok,“ doplnila Andrea Daňhelová.

Rozhádaní sourozenci

Zrušení předkupního práva bude typicky způsobovat obtíže například v situacích rozhádaných sourozenců, kteří dlouhodobě spoluvlastní nemovitost. „Zaznamenáváme již obavy některých klientů, kteří se například bojí toho, že jejich sourozenci odprodají bez jejich vědomí podíl z pole. Typicky se to děje například v rozhádaných rodinách. V současné době již nemusí dojít k nabídce k odkupu zbylým sourozencům,“ uvedl Radek Škrabal.

Přitom stačilo, aby se v rámci legislativního procesu řešilo zrušení předkupního práva pouze pro konkrétní situace působící obtíže v rámci procesu převodů nemovitostí. „U bytu a domu spoluvlastník opět neovlivní, komu bude polovina nemovitosti prodána. Zákonodárci totiž zvolili pohodlnější cestu pomocí radikální změny. Mrzí nás, že to opět s námi nikdo nekonzultoval,“ prohlásila Andrea Daňhelová.

Jak šel čas a přinášel kotrmelce
S novým občanským zákoníkem bylo od roku 2014 předkupní právo až na některé výjimky zrušeno. Následně se však začali ozývat nespokojení spoluvlastníci, zejména pak rodinných domů, kteří nemohli ovlivnit, kdo bude společně s nimi spoluvlastníkem nemovitosti. Od začátku roku 2018 tak bylo předkupní právo opět obnoveno.

Bohužel ale formulace zvolená v zákoně nutila majitele nabídnout ke koupi spoluvlastnický podíl i v případech, kdy tato povinnost nepřinášela zamýšlenou ochranu spoluvlastníků, ale spíše administrativní a časovou zátěž, např. při prodeji bytu s garážovým stáním, které bylo vymezeno jako podíl na jednotce, či v případě prodeje chaty s podílem na příjezdové cestě. Bylo tedy zřejmé, že právní úpravu čeká další novela, která měla z předkupního práva některé případy vyjmout, například právě výše zmíněné převody garážových stání společně s byty. Na základě připomínkového řízení však došlo k významným změnám původního návrhu.

Výsledkem tak je s účinností od 1. 7. 2020 prakticky zrušení předkupního práva podílových spoluvlastníků, přičemž předkupní právo zůstává zachováno pouze v případech uvedených v novelizovaném znění § 1124 občanského zákoníku, který byl schválen v následujícím znění:

  • (1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
  • (2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva. V praxi tak zůstane předkupní právo zachováno např. v případě dědictví nemovitosti, i zde je však tato povinnost časově omezena, a to na dobu 6 měsíců od nabytí vlastnického práva.

Vzhledem k tomu, že ani tato novela příslušné právní úpravy nepřinesla zamýšlený výsledek, tedy ochranu spoluvlastníků tak, aby mohli ovlivnit spoluvlastnictví své nemovitosti, lze v budoucnu očekávat další novelu. Budeme věřit, že se zákonodárcům již podaří zvolit vhodné formulace a do poněkud zmatečné situace posledních let týkající se úpravy předkupního práva vnést právní jistotu.

Přidejte komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*