Legislativa

Problematika odstranění stavby

Zdroj: iStock

Dotaz čtenáře: Koupil jsem pozemek s chatou, avšak je ve špatném stavu a potřebuje přestavbu. Vzhledem k nákladnosti a špatným základům se mi možná více vyplatí její odstranění a stavba nového domu. Mohu stavbu zbourat svépomocí?

Odstranění stavby a následné terénní úpravy řeší § 128 a násl. zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění (dále jen „Stavební zákon“). Váš případ bude spadat pod úpravu § 128 stavebního zákona, půjde tedy o odstranění stavby z vůle vlastníka. Odstranění stavby v zásadě probíhá ve dvou režimech. Prvním typem staveb jsou stavby, které lze odstranit pouze na úřední povolení, druhým typem pak stavby, které k odstranění žádné úřední povolení nepotřebují a režim jejich demolice je tedy volný. Následkem odstranění stavby bez povolení vyžadovaného stavebním zákonem je přestupek, který je trestán pokutou. Co se týče samotné žádosti o souhlas či povolení odstranění stavby, tu může podat pouze vlastník stavby, nikoliv jiná osoba (samozřejmě to nevylučuje, aby za tímto účelem udělil vlastník stavby plnou moc třetí osobě). Pokud je stavba ve spoluvlastnictví více osob, pak může ohlášení či žádost o vydání rozhodnutí podat kterýkoliv ze spoluvlastníků (ve smyslu § 1117 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů stanoví, že každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci). Z hlediska soukromoprávního však bude nutné, aby si žadatel obstaral souhlas ostatních spoluvlastníků, jelikož zničení stavby zřejmě bude představovat takovou dispozici se společnou věcí, která vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků.

Obecně lze shrnout, že stavby, které podle stávajících právních předpisů nevyžadují ke svému vzniku povolení ani ohlášení, nevyžadují žádné úřední povolení pro svůj zánik. Tyto typy demolicí jsou stanoveny v § 103 stavebního zákona. Z tohoto základního pravidla jsou navíc ale důležité výjimky. První výjimkou jsou stavby obsahující azbest, které vyžadují povolení k odstranění vždy, bez ohledu na to, o jaký typ stavby se jedná. Dalším typem, staveb vyžadujících povolení k odstranění jsou stavby uvedené v § 103 odst. 1 písm. e) bod 4 až 8 stavebního zákona (obecně řečeno sítě, rozvody, distribuční soustavy apod.).

Důležité je tedy posouzení záměru hned na počátku. Pokud dojdete k závěru, že stavba vyžaduje povolení odstranění, je potřeba oznámit záměr odstranit stavbu stavebnímu úřadu. Základní povolovací režim má zjednodušenou povahu. Ohlášení záměru se podává na formuláři, ke kterému je potřeba připojit přílohy požadované zákonem (ty stanoví § 128 odst. 1 stavebního zákona). Stavební úřad buď rovnou vydá souhlas s odstraněním stavby, nebo s ohlašovatelem zahájí správní řízení.

První případ (tedy situace, kdy stavební úřad rovnou vydá potřebný souhlas) je ideální variantou. V podstatě to znamená, že oznámení o záměru odstranění stavby bylo úplné, obsahovalo všechny přílohy a stavební úřad souhlasí s provedením odstranění stavby přesně tak, jak bylo navrženo v ohlášení žadatelem. Může se stát, že stavební úřad posune ohlášení do režimu správního řízení (stavební úřad vydá usnesení o tom, že ohlášený záměr projedná v řízení, popř. může nastat situace, kdy se ve smyslu stavebního zákona jedná o ohlášení, které se automaticky považuje za žádost o vydání stavebního povolení a stavební úřad tedy samostatné procesní rozhodnutí o zahájení správního řízení nevydává). Častým případem, kdy se ohlášení posouvá do fáze správního řízení, je situace, kdy stavební úřad zhodnotí ohlášení jako neúplné nebo se záměr dotýká práv třetích osob nebo je z nějakých důvodů nutno stanovit podmínky pro odstranění stavby nebo podmínky pro zajištění ochrany veřejných zájmů. Další možností je, pokud stavebník sice řádně podá ohlášení záměru stavbu odstranit, ale ta se nachází v památkové rezervaci, památkové zóně nebo ochranném pásmu nemovité kulturní památky. Dalším, velice častým případem, kdy bude vždy probíhat stavební řízení, je situace, kdy odstraňovaná stavba obsahuje azbest. To je velice často případ právě starších domů, které mají eternitovou střechu. Stavebník může rovněž podat výslovnou žádost o vydání povolení k odstranění stavby (namísto ohlášení), v takovém případě záleží na uvážení stavebního úřadu, zda s žádostí naloží jako s ohlášením a souhlas vydá, nebo dospěje k závěru, že vydání souhlasu není možné a na základě žádosti provede stavební řízení.

Ve vztahu k samotnému procesu bourání stavby je pak potřeba si uvědomit, že ne všechny stavby lze zbourat svépomocí. Stavby, které by ke svému zhotovení vyžadovaly stavební povolení, lze odstranit pouze pomocí stavebního podnikatele (tento pojem je definován v § 2 odst. 2 a § 160 stavebního zákona). Naproti tomu u staveb ostatních postačí, pokud stavebník zajistí během odstraňování stavební dozor (tím je myšlen kvalifikovaný stavební dozor ve smyslu § 2 odst. 2 a § 153 stavebního zákona). Přísnější požadavek je opět u stavby, která obsahuje azbest. Zde musí být stavební dozor zajištěn osobou, která má oprávnění pro odborné vedení provádění stavby. Stavebník musí tyto požadavky stavebního zákona dodržet i v případě, že odstraňuje pouze část stavby. Nerozhodné přitom je, zda tak stavebník činí z vlastní vůle nebo z důvodu havarijního stavu příslušné části stavby (typicky střechy domů ve špatném stavu). Tuto povinnost dovodila i judikatura, je tedy v zájmu každého stavebníka podmínky dodržet. Jinak se vystavuje riziku správního postihu za přestupek v podobě pokuty.

Na tomto místě je ještě potřeba upozornit na to, že ačkoliv stavební úřad stanoví v souhlasu či rozhodnutí podmínky a povinnosti, které musí stavebník při odstraňování stavby dodržet, nelze spoléhat na to, že je jejich výčet zcela vyčerpávající. Naopak, Stavební zákon upozorňuje výslovně na to, že stavebník musí dodržet též další podmínky stanovené právními předpisy. Další podmínky provádění konkrétního záměru odstranění stavby může tedy určit zvláštní právní předpis, a ačkoliv je stavební úřad v souhlasu či rozhodnutí neuvede (stavební úřad je sice uvést může a často tak činí, není k tomu však povinen), je na stavebníkovi, aby si je zjistil a dodržel. Neznalost zákona neomlouvá a tím spíše to platí zde. Typicky se bude jednat např. o zábor veřejného prostranství, kdy bude stavebník často potřebovat použít veřejnou komunikaci za účelem parkování vozidel odvážejících stavební suť nebo pro samotné dočasné složení stavebního materiálu. Bude tedy muset požádat o povolení ke zvláštnímu užívání místní komunikace.

Je zřejmé, že odstranění stavby svépomocí je možné jen v určitých specifických případech a lze jen doporučit nechat si odstranění stavby posoudit odbornou osobou. Jedině tak se vyhnete riziku vysokých pokut při nedodržení požadavků zákona. Finanční prostředky investované do této počáteční analýzy určitě nebudou marně vynaložené. **

Mgr. Ing. Pavlína Tejralová, advokátka Bpv BRAUN PARTNERS

Přidejte komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*