Problematika převodu garážového stání

+ Chtěl bych prodat bytovou jednotku, ke které náleží garážové stání. Zjistil jsem, že „vlastnictví ke garážovému stání“ je dle katastru nemovitostí definováno, jako spoluvlastnický podíl na jednotce, který zahrnuje nebytový prostor. Dočetl jsem se, že to může být při převodu problém, je to tak? Lze převod uskutečnit?
Bohužel, převod bytové jednotky, bude kvůli garážovému stání opravdu komplikovanější. O to hůře, že se jedná z našeho pohledu o komplikaci poměrně absurdní – může za ni existence časově neomezeného zákonného předkupního práva pro všechny spoluvlastníky nemovitých věcí. Přestože nový občanský zákoník předkupní právo spoluvlastníků k 1. 1. 2014 zrušil, v roce 2018 se novelou tato úprava do zákona opět dostala s odůvodněním, aby nedocházelo k tříštění vlastnického práva.
Věc se má následovně: pokud má prodávající zájem převést na třetí osobu spoluvlastnický podíl na nemovité věci, tak si zákon žádá, aby svůj spoluvlastnický podíl nabídl nejprve ke koupi ostatním spoluvlastníkům, a to za stejných podmínek (zejména za cenu), které si domluvil s třetí osobou. Pokud Vás napadlo, že výše uvedené omezení obejdete formou darování, tak Vás musím zklamat, neboť zákonodárce myslel i na to a předkupní právo platí i v případě, kdy ke zcizení spoluvlastnického podílu dochází formou darování. V takovém případě mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Jedinou výjimku, kdy lze bez obav předkupní právo porušit je situace, kdy nabyvatelem spoluvlastnického podílu je osoba blízká. Osobu blízkou zákon definuje poměrně široce – jedná se o příbuzné v řadě přímé, sourozenec a manžela nebo registrovaného partnera anebo o jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Zákon považuje za osoby blízké i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.
Správně právně by se ohledně uplatnění předkupního práva mělo postupovat tak, že prodávající bude informovat všechny spoluvlastníky o svém záměru prodat spoluvlastnické právo k dané nemovité věci a požádá je buď o včasné uplatnění předkupního práva anebo o to, aby se předkupního práva vzdali.
Základní kámen úrazu však spočívá právě v situaci, kdy má k určité nemovité věci spoluvlastnický podíl i několik desítek či stovek osob – typicky právě v případě garáží či sklepů v souvislosti s převodem bytové jednotky. Je zřejmé, že realizace předkupního práva v situaci, kdy existuje několik desítek spoluvlastníků, představuje administrativní, finanční i časovou zátěž a extrémně to komplikuje převody jako takové (nehledě na to, kdy převod financuje banka a trvá na zřízení zástavního práva).
Ale zpátky k dotazu. Převádí-li se bytová jednotka s garážovým stáním, postupuje se zpravidla tak, že se uzavřou dvě samostatné kupní smlouvy (byť vtělené do jednoho dokumentu) s tím, že převod bytové jednotky podléhá běžnému režimu a převod garážového stání je odložen po tu dobu, dokud se všichni spoluvlastníci předkupního práva nevzdají.
Kolikrát jsme se v praxi setkali i s tím, že došlo k realizaci převodu (včetně zápisu do katastru nemovitostí), aniž by bylo předkupní právo dodrženo. Jedná se o variantu velmi jednoduchou, ale poměrně rizikovou, neboť ostatní spoluvlastníci mohou postup, kdy došlo k porušení předkupního práva, napadnout a požadovat, aby byl spoluvlastnický podíl převeden na jejich osobu, a to za stejných podmínek jako v okamžiku napadeného převodu (což je podstatné zejména s ohledem na cenu!). Toto právo náleží spoluvlastníkům po dobu tří let od okamžiku, kdy došlo k zápisu změny vlastnického práva do katastru nemovitostí. Judikatura už sice řešila, že v některých případech by dodatečné uplatnění předkupního práva mohlo být považováno za zneužití práva, a tudíž by nepožívalo právní ochrany, ale ruku na srdce – jednoznačnou odpověď nemáme a výše nastíněná situace by dokázala určitě pořádně znepříjemnit život.
O tom, že se jedná o úpravu, která komplikuje běžný obchodní styk, svědčí už i skutečnost, že vláda v únoru tohoto roku navrhla změnu občanského zákoníku v tom smyslu, že se předkupní právo tak, jak jsme jej popsali výše, neuplatní právě pro převod, kdy se spoluvlastnický podíl převádí spolu s bytovou jednotkou. Pokud tento návrh projde, dojde od 1. 1. 2020 k podstatnému zjednodušení převodů bytových jednotek, se kterými je spojen spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor (který slouží jako garáž nebo sklep).
Mgr. Markéta Nešetřilová, advokátka
bpv Braun Partners, s.r.o.