Technologie, Zajímavé stavby

Průmyslové brownfieldy ustupují budoucnosti

Projekt ateliéru Loxia a architektonického týmu Central Group se odkazuje k industriální minulosti, používá například do Poděbradské ulice režné zdivo

Dosluhující skladový a průmyslový areál Tesly Hloubětín by měla za několik let nahradit moderní rezidenční čtvrť. Aktuálně zde probíhá změna územního plánu, pracuje se na projektové dokumentaci a Central Group by již v roce 2021 mohl zahájit stavební práce na projektu se zhruba 1500 novými byty, s obchody, restauracemi, kavárnami, službami, množstvím zeleně a občanskou vybaveností. Celková investice přesáhne šest miliard korun.

„Naším cílem je zde vytvořit velmi příjemné místo pro život s cenově dostupným bydlením. Hloubětín a Vysočany procházejí velmi dynamickou proměnou. Průmyslová minulost brownfieldů ustupuje budoucnosti. A je to tak dobře. Právě rezidenční využití totiž do takových oblastí patří,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský.

Průmysl je mrtev

„Pro tuto oblast je živé město určitě lepším řešením než stávající průmyslové využití. Proto je pro městskou část pozitivní, že tak velké rozvojové území je nyní v rukou zkušeného rezidenčního developera, se kterým jsme se dokázali konstruktivně dohodnout na potřebách města v této oblasti. Výsledkem tak bude například i mateřská škola přímo v projektu,“ řekl starosta Prahy 9 Jan Jarolím.

„Oceňujeme, že architektura reaguje na industriální charakter původního území a jsme zároveň rádi, že investor počítá s obchody a službami směrem do Poděbradské ulice, která tak bude atraktivnější nejen pro nově přistěhovalé, ale i pro starousedlíky,“ dodal.

Většina komerčních prostor bude situována právě do Poděbradské ulice, kterou obchody, restaurace, kavárny a služby v této její části oživí. Bytové domy v Poděbradské odstíní zelený zklidněný vnitroblok, v němž vznikne prostor pro aktivní odpočinek pro různé věkové kategorie.

V místě bude řada dětských hřišť pro různě staré děti, fitness pro dospělé nebo hřiště na pétanque. V centru lokality bude také prostor pro umístění uměleckého díla. I to by mělo odkazovat k industriální minulosti místa.

Hmotově jsou domy v projektu velmi rozdílné, použitím jednotících prvků však tvoří harmonický celek

Industriální minulost

Projekt ateliéru Loxia a architektonického týmu Central Group se odkazuje k industriální minulosti, používá například do Poděbradské ulice režné zdivo. Architektura hlavních bytových domů si hraje s principem skládání cihel. Na jednu stranu do hlavní Poděbradské ulice tvoří bytové domy spíše metropolitní bydlení, na druhou stranu terasovitě ustupující podlaží do zeleného vnitrobloku nabídnou klidné rodinné bydlení.

Zadní část areálu směrem k Hořejšímu rybníku tvoří nízké viladomy a vyšší bytové domy s rodinnými byty. Hmotově jsou tak domy v projektu velmi rozdílné, použitím jednotících prvků však tvoří harmonický celek.

Nepovolování nových staveb je zdražuje o čtvrtinu
Nabídka nových bytů v Praze za poslední dva roky klesla skoro o 30 procent. A to s sebou v době ekonomické konjunktury a silné poptávky bohužel přináší růst cen. Bytů je totiž málo. Úřady dramaticky omezily povolování nové výstavby po posledních komunálních volbách a developeři tak nemají co prodávat. A čeho je málo, to je logicky drahé.

„Různým investorům leží ladem v nerozvíjených nemovitostech mnoho desítek miliard korun. Kdyby tyto prostředky mohly být aktivovány, mělo by to obrovský multiplikační efekt pro oživení celé ekonomiky, pro vytvoření nových pracovních míst, pro růst platů, zvýšení životní úrovně a zvýšení dostupnosti vlastního bydlení,“ poznamenal Kunovský.

Zvyšování cen bytů je dáno také rostoucími cenami stavebních prací a materiálů. Náklady na obestavěný m3 běžné bytové stavby rostou především v letošním roce v důsledku nedostatku stavebních kapacit, hlavně tzv. řemesel, tedy fasádníků nebo obkladačů. Jen za poslední dva roky se ceny dodavatelů zvedly o více než 10 procent. Stavění prodražují také stále přísnější technické normy na energetickou náročnost, hluk či osvit bytů.

Dnešní velmi přísné normy by přitom běžné starší byty, ve kterých žije většina obyvatel Prahy (včetně například velmi oblíbených a drahých Vinohrad), vůbec nesplnily. Velký vliv na ceny bytů má také zdražování pozemků, a to v některých lokalitách až o 20 procent za poslední dva roky. Podle analýzy Central Group se za poslední rok dostupnost bydlení v Praze opět dramaticky zhoršila. Zatímco vloni vynaložil průměrný obyvatel hlavního města na nový byt veškeré své příjmy za 11,5 roku, letos jsou to již čisté platy za 12,1 let.

Průměrný roční příjem Pražana tak vystačí na 6 m2 nového bytu, tedy v podstatě na koupelnu. A podle odhadů Central Group se bude situace dále zhoršovat. V tomto roce, pokud se pražské příjmy budou zvedat podobným tempem jako loni a také ceny bytů dále porostou, by to mohlo být dokonce až 12,7 let. Praha je tak na tom nejhůře z okolních evropských zemí, a to nejen ve srovnání se státy západní, ale dokonce i východní Evropy.

Podle společné analýzy Central Group a mezinárodní poradenské společnosti KPMG se šetří na průměrný byt v Bratislavě 9,6 roku, ve Varšavě dokonce jen 6,1 roku, ve Vídni pak 9,9 a Berlíně 6,4 roku. „Nízká dostupnost bydlení není špatnou zprávou jen pro aktuální zájemce o koupi bytu. Dostupné bydlení je totiž také základním předpokladem pro budoucí ekonomický rozvoj města jako celku,“ řekl partner poradenské společnosti KPMG Pavel Kliment.

Prvním krokem ke zlepšení je novela stavebního zákona, která do správných a v Evropě obvyklých mezí nasměrovala enviromentální spolky, jejichž činnost výrazně brzdila průběh povolování. Následovat ale musí důkladná rekodifikace stavebního práva, jejímž cílem má být zrychlení a zjednodušení procesu a také omezení přebujelé regulace. Je třeba dotáhnout oddělení státní právy od samosprávy, které je deklarované jen zákonem, v realitě ale nefunguje.

Ideálním řešením by bylo vytvoření jednoho ministerstva, které bude celý investiční proces a stavebnictví zastřešovat. V samotné Praze pak je třeba rozhýbat rozvoj, schválit nový moderní metropolitní plán a do doby jeho platnosti urychlit přijímání rozjednaných změn současného územního plánu. Především pak je nutné odstranit stavební uzávěry na rozvojových územích. Pomoci by mohl také jeden specializovaný stavební úřad pro velké stavby z celého města. Bez toho se situace v dohledné době nezlepší.

V centru lokality bude také prostor pro umístění uměleckého díla. I to by mělo odkazovat k industriální minulosti místa.

Nové městské čtvrti

Central Group je největším vlastníkem pozemků pro bytovou výstavbu v Praze. V jeho portfoliu je aktuálně více než milion metrů čtverečních brownfieldů a pozemků určených k výstavbě pro zhruba 30 tisíc nových bytů po celé Praze. Nejnovější a zároveň největší akvizicí Central Group je areál po továrně Siemens na Zličíně.

Má 360 tisíc m2 a v současnosti je na něm velká výrobní hala a sklady. Společnost zde plánuje zažádat o změnu územního plánu na rezidenční využití. V nové čtvrti by vznikly byty, obchody, služby, restaurace, kavárny, několik mateřských škol, náměstí s prostorem pro velkou školu se sportovištěm a budovu nového úřadu.

Středem lokality, která je v docházkové vzdálenosti stanice metra Zličín, by měla vést tramvajová trať. Současně se zde počítá se zavedením systému sdílených kol. Svoji základní vizi rozvoje území již investor představil zástupcům městské části a Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR).

Další významnou lokalitou Central Group, která je ale výrazně blíže realizaci, je severní část Nákladového nádraží Žižkov, kde by na 128 tisících m2 měla vzniknout Parková čtvrť s 2100 až 2600 byty, velkým veřejným parkem a mateřskou školou.

Společnost zde nyní usiluje o změnu územního rozhodnutí a stavět by se mohlo začít už v roce 2020. Urbanismus zde vytvořil známý architekt Jakub Cigler a na architektuře se podílí devět předních ateliérů s 21 různými architektonickými koncepty.

Smělé plány

Již letos Central Group plánuje zahájení stavby Rezidence Park Kavčí Hory na brownfieldu v sousedství nejvyšší pražské budovy City Tower v Praze 4. Výjimečný projekt s veřejným zeleným vnitroblokem zde navrhl nejoceňovanější český architekt současnosti Josef Pleskot.

Slavná jména architektů ze světa přilákal architektonický workshop na komplex budov, který vyroste na místě bývalého Telecomu v Praze 3 na Žižkově. Přihlásilo se 98 architektonických ateliérů ze 30 zemí celého světa. Mezi nimi i světoznámí architekti jako Sou Fujimoto (Japonsko), Ian Ritchie (Velká Británie) a Richard Meier (USA). Naše barvy hájí například slavná česko-britská architektka Eva Jiřičná. Jasno o vítězi bude na konci března.

Investor počítá s obchody a službami směrem do Poděbradské ulice
Jak zlepšit dostupnost bydlení
Dostupnost bydlení se zejména v Praze výrazně zhoršuje. Ceny bytů rostou v důsledku nedostatečné nabídky na trhu a vysoké poptávky, zároveň se ale zvyšují požadavky centrální banky na vlastní zdroje zájemců o bydlení. Central Group proto přichází s řešením pro ty, kteří dostatek vlastních zdrojů nemají. Nově nabízí kombinované financování s hypotékou 80 %.

Klientům tak stačí pouze 10 procent vlastních zdrojů a zbylých 10 procent si mohou dospořit. Dostupnost nového bydlení se tak pro řadu lidí výrazně zvýší. Jedním, z důvodů, proč se dostupnost bydlení v Praze neustále zhoršuje, jsou zpřísněná pravidla u hypoték. Od října loňského roku nejprve banky přestaly poskytovat 100procentní hypotéky a od dubna letošního roku je pak možné získat maximálně 90procentní hypotéku. Navíc produkce v pásmu 80 až 90 procent zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) může u bank tvořit jen 15 procent z celkového objemu sjednaných hypoték.

Jestliže se tato omezení zkombinují s aktuální situací na pražském trhu, kdy výrazný převis poptávky nad nabídkou žene ceny nahoru, nastává pro řadu rodin neřešitelná situace. Na vlastní bydlení nedosáhnou a platí nájmy, které jsou vyšší, než by byly splátky hypotéky. Zatímco v regionech s vysokou nezaměstnaností a nižšími příjmy mají možná opatření ČNB smysl, v Praze a ve větších městech kvůli vysokým cenám bytů dopadají i na ty, kteří do rizikových skupin nepatří.

„Zájemci o vlastní bydlení, kteří nemají naspořeno alespoň 20 procent z ceny bytu, tak v podstatě dostali od ČNB červenou kartu. Aby si mohli pořídit vlastní bydlení v Praze, potřebují u průměrného bytu více než milion korun v hotovosti. A to má z nich jen málokdo. Proto jsme se rozhodli nabídnout řešení ve formě Kombinovaného financování s hypotékou 80 %,“ řekla výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.

Přidejte komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*