Legislativa

Proč platit, či neplatit nájemné

Bydlím v nájemním bytě a na internetu jsem četla, že bylo odhlasováno, že kvůli koronaviru dojde k odložení nájemného u nájmu bytů. Znamená to, že nemusím svému pronajímateli vůbec platit nájemné? A případně po jak dlouhou dobu?

Odpovídá: Mgr. Filip Baloušek, advokátní koncipient Bpv BRAUN PARTNERS

Z důvodu výskytu epidemie koronaviru SARS-CoV-2 vláda v minulých týdnech zavedla řadu opatření, které se citelně ekonomicky dotkly nejen podnikatelů, ale i jejich zaměstnanců. Ke zmírnění dopadů těchto mimořádných opatření a dopadů pandemie koronaviru jako takové vláda navrhla také jednorázovou úpravu nájemních vztahů, která má mít za cíl ulevit jednotlivcům či rodinám, které přijdou kvůli omezení výdělečných činností o část příjmů.

Hned na začátek je třeba uvést, že navrhovaná úprava nájemních vztahů zatím není platná a účinná. Vláda její předlohu na začátku dubna postoupila Poslanecké sněmovně, která ji zásadně upravila a poslala Senátu ke schválení. Senát ale navrhovanou variantu zákona nepodpořil a její přepracovanou verzi vrátil Poslanecké sněmovně zpět k novému hlasování.

Poslanecká sněmovna ale navrhované změny Senátu na své schůzi dne 22. dubna 2020 nepřijala a znovu schválila svoji původní verzi návrhu zákona. Schválený návrh zákona musí ještě podepsat prezident, který jej může eventuálně vrátit Poslanecké sněmovně k novému hlasování. Ale i v případě, že by prezident návrh zákona vrátil Poslanecké sněmovně zpět, ta může prezidentské veto opět přehlasovat, stejně jako v případě Senátu. Obecně se ale v této chvíli spíše očekává, že prezident zákon v této podobě podpoří.

Předně je třeba uvést, že ačkoliv většina médií označuje za cíl návrhu „odklad“ nájemného pro byty a domy sloužící k bydlení, jedná se o nepřesnost. Zákon ve skutečnosti nikdy odklad nájemného, tj. možnost pro nájemce zaplatit nájemné bez jakýchkoliv sankcí se zpožděním, nenavrhuje a nikdy ho ani nenavrhoval.

Současná podoba návrhu zákona počítá jen s tím, že pronajímatel nesmí nájemce vypovědět, pokud jediným výpovědním důvodem, který pronajímatel uvede, bude, že nájemce nezaplatil nájemné. To však platí pouze, pokud byly zároveň s tím splněny i další dvě podmínky. Tou první je, že prodlení s placením nájemného nastalo až v tzv. „rozhodné době“, tedy mezi 12. březnem 2020 a 31. červencem 2020.

Pokud ale budou mimořádná opatření vlády odvolána dříve než 31. července 2020, končí rozhodná doba již další den poté, kdy byla mimořádná opatření vlády odvolána. Druhou podmínkou je, že prodlení nájemce nastalo převážně kvůli omezením zavedeným vládou pro boj s epidemií koronaviru SARS-CoV-2, která nájemci úplně znemožnila nebo podstatně ztížila řádnou úhradu nájemného, které je splatné právě mezi 12. březnem 2020 a 31. červencem 2020.

Výše uvedené omezení jednostranného ukončení nájmu ze strany pronajímatele se přitom neuplatní samo od sebe. Aby byl nájemce tímto ustanovením chráněn, je nutné, aby nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu (a s určitostí odpovídající možnostem v dané chvíli) doložil okolnosti prodlení potvrzením od zaměstnavatele nebo příslušného orgánu státní správy. Co přesně má být obsahem tohoto potvrzení není blíže stanoveno. Zřejmě se bude jednat o potvrzení, že zmíněný nájemce se stal nezaměstnaným, případně, že mu byla podstatně snížena mzda, a z toho důvodu není schopen dlužné nájemné hradit včas.

Zároveň ale návrh zákona částečně chrání v některých situacích i pronajímatele, když stanovuje, že pronajímatel je oprávněn po skončení mimořádných opatření požadovat zrušení nájmu, pokud po něm nelze spravedlivě požadovat, aby omezení podle tohoto návrhu zákona snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na vlastní nutnou výživu. Bližší parametry těchto podmínek zákon nestanoví.

Dále je třeba zdůraznit, že ochrana nájemce před výpovědí je časově omezena jen do dne 31. prosince 2020, dokdy je nájemce povinen splatit celou částku dlužného nájemného. Pronajímatel má přitom i nadále možnost nájem ukončit z jiných důvodů, které jsou zpravidla sjednány v nájemní smlouvě (například pokud nájemce hrubě porušuje domovní řád nebo pokud pronajímatel potřebuje pronajatý byt pro svého příbuzného).

Návrh zákona je poměrně nejasný v tom, co vše je možné označit za platbu, za jejíž prodlení nesmí být nájemce po určitou dobu z pronajatého prostoru vypovězen, kromě samotného nájemného. Současné znění zákona totiž nájemce zřejmě nechrání, pokud nájemce nadále nehradí platby spojené s užíváním pronajatého prostoru, zde zejména zálohy za služby. Zákon v tomto směru pouze opravňuje pronajímatele doručit vyúčtování za služby nájemci později, posunutí splatnosti zálohových plateb za služby ve prospěch nájemce ale nestanovuje.

Vzhledem k tomu, že zákon nájemce chrání proti určitému druhu výpovědi ze strany nájemce, ale nijak neposouvá samotnou splatnost nájemného, je pronajímatel zřejmě oprávněn použít kauci či požadovat po nájemci úroky z prodlení z dlužného nájemného a eventuálně i například náhradu škody vzniklou z včasného nezaplacení dlužného nájemného.

Pokud tedy nájemce například nezaplatí nájemné za květen 2020, a splní i další podmínky vyžadované zákonem, nesmí pronajímatel z tohoto důvodu nájem ukončit, ale nájemci i přesto nabíhají úroky z prodlení. Pokud ale nájemce nezaplatí ani tyto úroky z prodlení, například i přes opakovanou výzvu pronajímatele, je eventuálně možné, aby s ním pronajímatel z tohoto důvodu jednostranně ukončil nájem. Návrh zákona ani nijak nelimituje možnost pronajímatele kdykoliv použít na úhradu dlužného nájmu poskytnutou kauci (finanční jistotu).

V tomto směru zejména upozorňujeme, že pokud se výše poskytnuté kauce jejím použitím sníží (například kvůli zápočtu na dlužném nájemném), je pronajímatel oprávněn požadovat po nájemci její dorovnání na původní výši. Pokud nájemce kauci bez zbytečného odkladu, nebo v termínu dohodnutém ve smlouvě, nedorovná, je pronajímatel oprávněn nájemce vypovědět. Ačkoliv se takovýto příklad může zdát absurdním, je současným zněním navrhovaného zákona potenciálně umožněn.

V případě, že nájemce nebude schopen dlužné nájemné uhradit v plné výši ani do 31. prosince 2020, stanovuje současný návrh zákona možnost pronajímatele nájemce vypovědět bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Zákon přitom pronajímateli umožňuje nájemce vypovědět bez výpovědní doby také v případě, že se stane prokazatelně nepochybným, že nájemce vzniklé pohledávky neuhradí ani do 31. prosince 2020 (nebo pokud tak nájemce sám prohlásí).

S ohledem na výše uvedené tak shrnujeme, že současná podoba zákona neřeší všechny aspekty související s placením nájemného a možnostmi výpovědi ze strany pronajímatele. V této chvíli tak spíše doporučujeme, pokud je to možné, nájemné i nadále platit, a tím se vyhnout potenciální výpovědi nájmu z jiných důvodů, než které návrh zákona zakazuje (například z důvodu nedorovnání kauce uvedeného výše).

Odpovědi na sporné otázky, které návrh zákona nastoluje, v budoucnu s konečnou platností zodpoví až soudy při řešení sporů mezi nájemci a pronajímateli, avšak tyto spory mohou trvat řadu měsíců nebo i let. Jak jsme ale již uvedli výše, legislativní proces přijímání tohoto návrhu zákona zatím nebyl ukončen, ale vzhledem k tomu, že k jeho ukončení zbývá již jen podpis prezidenta a formální publikace ve Sbírce zákonů, neočekává se, že by se současná podoba návrhu zákona ještě změnila. (Text odpovědi odpovídá stavu projednávání návrhu zákon ke dni 23. dubna 2020)

Přidejte komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*