Technologie

Asset Management začíná u projektu budovy

Smíchov City

Asset Management je téma, o němž se příliš často nemluví. Neprávem. Přitom v obecném smyslu znamená nejvyšší úroveň řízení nemovitostí. Renomovaný Asset Manager leckdy koordinuje velmi širokou škálu různých aktivit: od koupě a prodeje nemovitostí, refinancování a řešení pronájmu až po nastavení jejich technické správy. Pro výsledek je vhodné, pokud se účastní na projektu již ve fázi přípravy.

Z toho by vyplývalo být téměř renesanční osobností se širokým know-how z mnoha oblastí, což je o to těžší, že žádná univerzita v České republice neposkytuje v tomto specifickém oboru komplexní vzdělání. O současnosti, úskalích i trendech Asset Managementu hovoří David Přikryl, Asset Manager AFI EUROPE Czech Republic. Ta staví komerční a bytové nemovitosti vedle sedmi zemí střední a východní Evropy rovněž v ČR.

Klíčové úkoly

„Prvním úkolem Asset Managera je co nejdříve kompletně obsadit budovu za co nejlepších podmínek a na co nejdelší dobu. A pak se musíte postarat o velmi specifický Account Management – zjednodušeně o to, aby nájemci byli spokojeni. Vnímáme je jako velmi specifické klienty, protože v podstatě mění náš majetek. Dělají v našich prostorách úpravy, s nimiž pak musíme do budoucna počítat. Další stránkou Asset Managementu jsou výdaje – udržování plánovaného ročního rozpočtu. To vše má podstatný dopad na ocenění nemovitosti. Když poskládáte jednotlivé střípky mozaiky dohromady, ovlivní to hodnotu majetku, “ říká David Přikryl.

„Ocenění budovy provádí externí znalec každý rok – a to má pak velký vliv na prodej nemovitosti, k němuž po čase řada investorů včetně AFI EUROPE směřuje. K tomu všemu je třeba připočíst každodenní úkoly v oblasti Property Managementu, typického např. pro velká obchodní centra s mnoha nájemci, a Facility Management ve smyslu údržby a technické správy nemovitosti. To vše dává obrázek, jak komplexní disciplínou dnes Asset Management je. S trochou nadsázky lze shrnout, že dobrý Asset Manager se pozná podle toho, jak dokáže zvýšit hodnotu nemovitosti. Je to otázka jeho erudice, ale poslední rok a půl nám velmi pomáhá i situace na trhu, která je všeobecně dobrá,“ dodává.

Projekt Visionary

Výběru dodavatelů nahrává konkurence

U tří klíčových oblastí – Facility Managementu, zajišťování ostrahy a úklidu – je podle Davida Přikryla z čeho vybírat, příslušných společností je na trhu dostatek. Proto lze smlouvy s těmito dodavateli uzavírat na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou.

„U nových projektů AFI EUROPE nevyužíváme tzv. integrovaný Facility Management, kdy je pouze jeden dodavatel, zajišťující jednotlivé služby prostřednictvím subdodavatelů. Chceme s různými dodavateli jednat a spolupracovat napřímo. Vyžadujeme však, aby každou z výše uvedených tří činností realizoval u všech našich projektů vždy jeden dodavatel. Proto jsme ceny, za které budeme nakupovat služby u kancelářských projektů Butterfly a AFI Vokovice, sjednali už nyní, i když jsou teprve ve výstavbě. Tendrovali jsme je ve velkém balíku společně se stávajícími objekty Classic 7 a Palác Broadway. Tento přístup se nám osvědčil jako nejefektivnější,“ dodává David Přikryl.

Nové trendy

Česká republika se vyvíjí směrem k šetrnému stavebnictví: Od roku 2020 se v souladu s legislativou EU v rámci směrnice EPBD II budou všechny novostavby muset stavět s téměř nulovou spotřebou energie. To vše bude mít na Asset Management vliv.

„V AFI EUROPE se k těmto principům již dlouho hlásíme, o čemž svědčí i naše členství v České radě pro šetrné budovy. Hlavními faktory, podle nichž se nájemci stále rozhodují o výběru budovy, jsou a zůstanou lokalita a cena. Jaké bude nájemné a za kolik budou služby a energie, je pro ně klíčové. Když dosáhnete úspor díky tomu, že máte zelenou budovu s nižší spotřebou, nájemci tam půjdou. Proto naše kancelářské komplexy stavíme tak, aby dosáhly na certifikace BREEAM nebo LEED (např. projekt Butterfly získal pre-certifikaci BREEAM Excellent). I když to z hlediska rozhodování nájemců není zásadní, celkovou image projektu samozřejmě dotváří třeba to, že si v certifikované budově mohou zaparkovat kolo,“ říká David Přikryl.

„V souvislosti s rozvojem technologií, kdy svou profesi můžete zvládat s počítačem prakticky odkudkoli, jsou jasným trendem dneška servisované kanceláře. V budoucnu bude přibývat společností typu Regus, které si pronajmou třeba 1000 m2 na 10 let a následně je po kancelářích a menších jednotkách znovu pronajmou dalším klientům. Taková co-workingová centra fungují vlastně na bázi hotelu. Podnájemci přijdou na recepci, zaplatí kartou a využívají kancelářské prostory,“ vysvětluje David Přikryl.

„Parkování se řeší rámcovými smlouvami. Provozovatelé servisovaných kanceláří většinou vyžadují, aby majitel nemovitosti dále nepronajímal ostatní prostory malým nájemcům a nekonkuroval jim. Ve smlouvě se například musí zavázat, že bude pronajímat plochy pouze od 200 m2. Pro AFI EUROPE to ale není zatěžující, protože malí nájemci pro nás nejsou klíčovými klienty,“ dodává.

Praga Studios

Chybí kvalifikovaní lidé

Společností, zajišťujících Facility Management, je na trhu dostatek, problémem je však (stejně jako v řadě jiných oborů) nedostatek kvalifikovaných lidí na českém trhu.

„Proto vedoucí pracovník na straně dodavatele vždy musí podléhat našemu schválení. Chceme s ním totiž mít velmi úzký, na vzájemném respektu a důvěře vybudovaný profesionální vztah. Samozřejmě pod sebou může mít tým čítající další desítku lidí. Ze zkušeností víme, že např. u firem na ostrahu objektů, které mají stovky zaměstnanců, tvoří jejich vlastní pracovníci 75 % a ostatní hledají přes pracovní agentury, “ uvádí David Přikryl.

My na jednu stranu potřebujeme mít kvalifikované lidi, ale na druhou stranu máme nastavenou výši servisních poplatků, které deklarujeme vůči potenciálním nájemcům a nemůžeme je navyšovat. Neustále tedy balancujeme mezi kvalitou, kterou nakoupíme, a tím, kolik přefakturujeme nájemcům. Tyto služby totiž nájemci platí v plné výši,“ dodává.

Na školách se neučí

Asset Management v ČR není možné studovat jako komplexní obor. „Soudě podle Prahy se může zdát, že prémiových nemovitostí je dostatek, ale v regionech tomu tak není. Pro malý tuzemský trh se samostatný obor na univerzitě nevyplatí. Někteří odborníci z ČR studovali ve Velké Británii příbuzné obory typu znalec a oceňovatel majetku, jako je například certifikát RICS. V Česku jste buď ekonom, stavbař, anebo právník,“ říká David Přikryl.

Asset Management je zkrátka práce napříč několika obory – a pokud v něm chcete být dobrý, musíte umět z každého jmenovaného oboru to podstatné. Na druhé straně je třeba si uvědomit, že jde pořád o tradiční business, kdy máte na jedné straně nemovitost a na druhé straně nájemce. Jen budovy se staví vizuálně hezčí a komfortnější, s mnoha vymoženostmi navíc,“ uzavírá.

Přidejte komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*